Dispositif "Robien" : défiscalisation sur les logements neufs

En savoir plus :

Les investissements réalisés pour l’acquisition de logements neufs ou assimilés et la réhabilitation de logements anciens peuvent bénéficier du régime d’amortissement dit "Robien".

L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble, d’acquisition du logement si elle est postérieure ou d’achèvement des travaux dans les cas d’une acquisition suivie de transformation. L’option est irrévocable.

Le dispositif d’amortissement fiscal "Robien" s’applique aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003. Toutefois, dans un souci d’équité et de simplification, il est admis que ce nouveau dispositif s’applique, toutes conditions étant par ailleurs remplies, aux options exercées à compter du 1er janvier 2004, qu’elles soient afférentes à des investissements réalisés avant ou après le 3 avril 2003.

Ainsi, ouvrent droit au nouveau dispositif fiscal, les logements acquis neufs à compter du 1er janvier 2003, les logements acquis en l’état futur d’achèvement, inachevés ou construits par le contribuable pour lesquels l’achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003 ainsi que les logements issus de travaux de transformation réalisés par l’acquéreur d’un local à usage d’habitation dés lors que l’achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er janvier 2003.
Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (Métropole et DOM).
Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM.

1) Les opérations concernées :

2) Amortissement

Ce dispositif permet au propriétaire de pratiquer, au titre des charges de propriété déductibles pour la détermination du revenu foncier, une déduction sous forme d’amortissement pendant 9 ans.
Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :

2.5 % par année supplémentaire si le bailleur poursuit le dispositif. Le point de départ de la période d’amortissement se situe au moment de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, et au premier mois du jour d’achèvement des travaux de transformation ou de réhabilitation dans ces cas précis.
Le total des déductions maximum est de 65% de la valeur du logement.

3) Plafond d’imputation du déficit foncier

Le plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10.700 euros.

4) Déduction forfaitaire

Le taux de déduction forfaitaire est fixé à 6% et, à l’issue de la période d’amortissement, le taux de la déduction forfaitaire majorée de 40% ou de 60% peut s’appliquer dès lors que les conditions de ressources du locataire et du plafond de loyer sont simultanément remplies.
Pour les logements situés en zone de revitalisation rurale, le taux de la déduction forfaitaire est porté à 40%.

5) Travaux ultérieurs

Les travaux ultérieurs de reconstruction et d’agrandissement donnent lieu à l’application d’une déduction au titre de l’amortissement, au même taux que l’investissement initial, si un nouvel engagement de location est conclu.
Les dépenses de travaux d’amélioration ultérieurs sont déduites sous forme d’un amortissement égal à 10% du montant de la dépense pendant 10 ans.

6) Engagement du propriétaire

Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans au moins. La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
La prorogation du dispositif est possible pendant une durée totale de 6 ans, sous forme de deux périodes de trois ans si les conditions de plafond de loyer sont maintenues.

7) Affectation de la location

Le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale du locataire.
La location peut être consentie à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal.

Si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, et s’il est loué à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal d’un associé ;ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement.
Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous- location nue à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, à la condition qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Il peut s’agir d’une résidence pour étudiants, d’une résidence pour personnes âgées.

8) Conditions de la location

Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé qui varie selon les zones géographiques.
Il n’y a pas de plafonds de ressources à respecter pour les locataires.
Le versement de l’aide se fait entre les mains du locataire.

9) Obligations déclaratives des propriétaires bailleurs

(Justificatifs à fournir à l’occasion de tout investissement)
Pour bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure :

Les obligations particulières concernant les opérations d’acquisition réhabilitation de logements



Justificatifs avant travaux

Le propriétaire doit justifier que le logement ne répond pas aux caractéristiques de la décence. Pour en justifier, le propriétaire fait établir un état descriptif qui renseigne les rubriques définies par le décret et l’arrêté du 19 décembre 2003, parus au Journal officiel du 21 décembre 2003. Le professionnel qui établit l’état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond aux caractéristiques de la décence. Le logement ne doit pas satisfaire aux normes décence pour au moins quatre rubriques.
Les rubriques devant être mentionnées et renseignées dans les états descriptifs avant et après travaux sont les suivantes :

1. Composition du logement :
a) Nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;
b) Surface habitable et hauteur sous-plafond au sens de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

2. Etat général du gros oeuvre ;

3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;

4. Etat de la toiture et de la charpente ;

5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasses ;

6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité ;

7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante ;

8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles ;

9. Gaz : sécurité et état général ;

10. Etat des réseaux d’eau :
a) Alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;
b) Evacuation des eaux usées et des eaux vannes ;

11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude ;

12. Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson ;

13. Dispositif de chauffage : description et état général, adaptation aux caractéristiques du logement, dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion ;

14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général ;

15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage ;



Justificatifs après travaux/Justificatifs relatifs aux performances techniques du logement.

Après travaux de réhabilitation, le logement doit répondre aux performances techniques suivantes :

1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble ;

3. Absence de flocages, calorifugeagues et faux plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante ;

4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau) ;
d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles ;

5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion ;

6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées) ;

7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide ;

8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales ;

9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents) ;

10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble ;

11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2.9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement (...) ;

12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quelque soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique, présence :
a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière à minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ;
b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
c) ou un chauffage par un système thermodynamique.

Au moins six de ces performances doivent avoir été obtenues à la suite des travaux. Pour en justifier, le propriétaire bailleur fait établir un nouvel état descriptif comprenant les mêmes rubriques que celles mentionnées pour l’état avant travaux.
La personne qui réalise l’état fournit également une attestation indiquant que :
- les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent
- l’ensemble des performances est respecté et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation

Pour les logements situés dans une copropriété, cette attestation indique en outre que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent (que les parties communes aient fait ou non l’objet de travaux) ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.
Les travaux de réhabilitation s’entendent des travaux réalisés sur le logement et le cas échéant sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par arrêté.
Les deux états descriptifs du logement, ainsi que les attestations, sont réalisés par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité.



Autres justificatifs

Le propriétaire bailleur doit également joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux, chaque fois qu’ils sont requis et fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l’acte authentique :
- un état des risques d’accessibilité au plomb (CSP : art. L. 1334-5) ;
- un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante (CSP : art L 1334-7)
Dispositions dérogatoires concernant les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le 1 er mars 2004

Le contribuable joint à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux, les documents suivants :
- une attestation sur l’honneur décrivant l’état apparent du logement lors de son acquisition et certifiant l’absence de plusieurs caractéristiques de la décence ;
- l’état descriptif du logement après la réalisation des travaux de réhabilitation indiquant que ces travaux ont permis de donner au logement et aux parties communes qui le desservent :
· l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent,
· l’ensemble des performances techniques (six d’entre elles devant être obtenues à la suite des travaux de réhabilitation).

10) Sanctions en cas de non-respect des engagements

Le revenu foncier est majoré du montant des amortissements déduits, en cas de non respect des engagements du bailleur, sauf exceptions liées à la situation du bailleur (invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de l’époux soumis à imposition commune).
En cas de non-respect des conditions de location ou en cas de cession du logement, les déductions pratiquées sur l’ensemble de la période sont remises en cause.

11) Cas particulier des sociétés civiles de placement immobilier(SCPI) : amortissement des souscriptions au capital de SCPI

Une nouvelle déduction est mise en place au titre de l’amortissement des souscriptions en numéraire de parts de SCPI. Cette déduction est applicable aux associés de SCPI, la quote-part de revenu doit être soumise au nom de l’associé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Seules sont éligibles au dispositif les souscriptions réalisées à compter du 3.4.03. Les conditions afférentes à l’octroi de cet avantage fiscal sont prévues à l’annexe III du Code Général des Impôts qui précise les obligations incombant aux associés et aux sociétés ainsi que la base amortissable.